Inspecção técnica de imóvel antes da compra

O que verificamos

Esta não é uma avaliação imobiliária para efeitos de crédito, que é feita por avaliador certificado para determinar valor de mercado. É uma inspecção técnica ao estado do imóvel, orientada ao que vai custar dinheiro ao comprador depois da compra.

É especialmente útil em imóvel antigo em Lisboa, onde a diferença entre um apartamento recuperado e um apartamento pintado pode ser de dezenas de milhares de euros.

A inspecção técnica de imóvel é uma vistoria técnica ao estado de conservação, feita antes da escritura e no interesse de quem compra. Distingue-se da avaliação imobiliária, que é uma peritagem de valor de mercado feita para o banco, e distingue-se da vistoria camarária, que verifica conformidade urbanística. Nenhuma das duas lhe diz quanto vai gastar depois de assinar.

O que procuramos são anomalias do imóvel: fissuras com abertura e orientação que indiquem movimento, manchas de humidade com origem por identificar, instalação eléctrica sem proteção diferencial, canalização com sinais de fuga, caixilharia sem corte térmico e ventilação insuficiente em zonas húmidas. Todas as patologias detectadas entram no relatório com gravidade atribuída e estimativa de custo de correção.

Este serviço de inspeção faz sentido em casa usada, onde o desvio entre o que se vê e o que lá está é maior, e faz sentido em imóveis novos, onde o diagnóstico técnico encontra sobretudo defeitos de acabamento e de ventilação ainda dentro do prazo de garantia do promotor. A falta de imóveis novos no mercado imobiliário empurra muita gente para o usado sem preparação para o que isso implica.

Comprar casa em Portugal sem esta avaliação técnica é assumir crédito por décadas sobre um estado de conservação que ninguém confirmou. O relatório serve para proteger o seu investimento de três formas: evita surpresas desagradáveis, permite planear as necessidades de manutenção do imóvel, e dá argumento concreto para renegociar antes da escritura. Fazemos também diagnóstico imobiliário a fracções em condomínio, onde as partes comuns pesam no que virá a ser cobrado.

Quem vai comprar um imóvel usado enfrenta um problema de informação: o vendedor sabe o que lá está e o comprador não. A escassez de imóveis novos no mercado imobiliário português empurra muita gente para o usado sem preparação para o que isso implica, e o processo de compra avança sem ninguém ter olhado tecnicamente para a casa.

O relatório serve dois momentos. No processo de compra, dá base concreta à negociação com o vendedor: uma anomalia identificada e orçamentada vale mais numa conversa de preço do que qualquer argumento genérico. Depois da compra, serve de plano: diz o que é urgente, o que pode esperar e quanto custa cada correção, o que evita custo extra por decisões tomadas à pressa.

Verificamos também o que costuma passar despercebido e afecta quem lá vai viver: ventilação e qualidade do ar interior em cozinha e casas de banho, humidade ascendente, estado do pavimento e sinais de que o imóvel foi alvo de obras não declaradas. Se o objectivo for reabilitar um edifício ou fazer renovação profunda, o relatório serve de base ao caderno de encargos dessa intervenção.

• Estado da instalação eléctrica, quadro e ligação à terra
• Sinais de humidade e infiltração, com identificação de origem provável
• Fissuras e indícios de movimento estrutural
• Caixilharia, isolamento e ventilação
• Relatório escrito com estimativa de custo de correcção
• Vistoria técnica ao estado de conservação, no interesse do comprador
• Identificação de anomalias e patologias com gravidade e custo de correção
• Aplicável a casa usada e a imóveis novos ainda em garantia
• Diagnóstico técnico independente do vendedor e do mediador
• Base técnica para a negociação com o vendedor antes da escritura
• Verificação de ventilação e qualidade do ar interior
• Identificação de obras não declaradas e do seu impacto
• Serve de base ao caderno de encargos se houver reabilitação a seguir